Nutnost, nebo zbytečnost? Vše o průkazu energetické náročnosti budov

Co je to energetická náročnost budovy? Hodnotí se na základě celkové roční dodané energie do budovy, a to včetně energie vyrobené a spotřebované v budově obnovitelnými zdroji energie. Jde zejména o množství energie potřebné na vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, ohřívání vody a osvětlení budovy. Průkazy energetické náročnosti jsou tedy v podstatě ukazateli spotřeby energie budovy, které dávají zájemcům o koupi či nájem budovy a bytů možnost zhodnotit provozní náklady, popř. náklady na rekonstrukci. Zařadily se tak k již existujícím podobným ukazatelům pro spotřebitele, jako je např. u elektrických spotřebičů třída spotřeby elektrické energie.

Od 1. července 2015 musí majitel budovy nebo společenství vlastníků zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti při prodeji budovy nebo její ucelené části, např. bytu. Při pronájmu pak stejná povinnost platí od 1. ledna 2016. Stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou zpravidla povinni zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti při výstavbě všech nových budov, při užívání budov orgánem veřejné správy a také při užívání obytných domů nebo administrativních budov počínaje 1. červencem 2015. Nutno ovšem dodat, že existují také případy, kdy průkaz není potřeba.

Vlastník jednotlivé bytové jednotky je povinen zajistit uvedení energetické náročnosti v informačních a reklamních materiálech při jejím prodeji a od roku 2016 také při pronájmu jednotky na základě průkazu, který má za povinnost obstarat majitel objektu. Vlastník rovněž musí předložit energetický průkaz zájemci o koupi jednotky ještě před uzavřením kupní smlouvy a také zájemci o nájem. Nařízení se nevztahuje na převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, nicméně bytové družstvo si počínaje rokem 2016 musí energetický průkaz také nechat zpracovat.

Průkaz platí 10 let ode dne jeho vyhotovení, případně do provedení větší změny posuzované budovy (přes 25% tzv. obálky budovy). Průkaz může být zpracován pouze příslušným energetickým specialistou, který je veden v seznamu ministerstva průmyslu a obchodu. Průkaz obsahuje také grafickou část běžně označovanou jako energetický štítek.

Prodej – kdy ano a kdy ne

Prodáváte svůj dům, byt, sklad, kancelář, bytový či nebytový prostor? Povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti se týká vlastníků v těchto případech:

  • objekt je určený k bydlení a je takto i zapsán v katastru nemovitostí
  • bytové jednotky s výzvou na dodání energetického průkazu na vlastníka budovy (např. sdružení vlastníků jednotek)
  • součet všech ploch v půdorysech a podlažích objektu je větší než 50 m ²
  • jedná se o komerční objekt zapsaný jako objekt pro podnikání nebo administrační budova
  • objekt se nachází v insolvenčním řízení a je předmětem prodeje prostřednictvím kupní smlouvy

Prodávající (majitel) musí od 1. července 2015 zajistit energetický průkaz už k veřejné nabídce nemovitosti. V případě, že energetický průkaz nezpracuje a označí svou nemovitost písmenkem G, tedy nejhorší energetickou třídou, nechrání to majitele objektu před případnou kontrolou ze strany Státní energetické inspekce a hrozí mu sankce až 100 000 Kč.

Písmenem G musí nabídku označit také realitní zprostředkovatelé, pokud neobdrží od majitele energetický průkaz. To poškozuje jak zájmy majitele nemovitosti, tak i zprostředkovatele, protože to neumožňuje prodat nemovitost za co nejlepších podmínek. Rovněž v tomto případě neexistujícího průkazu hrozí v případě kontroly ze strany Státní energetické inspekce uložení sankce, a to majiteli nemovitosti.

Kdy průkaz energetické náročnosti při prodeji nepotřebujete? Požadavky na energetickou náročnost budovy se nevztahují na tyto případy:

  • objekty uvedené do provozu před rokem 1947, pokud ovšem neprošel změnami na tzv. obálce budovy většími jak 25%, a to s písemným souhlasem kupujícího, že průkaz nepožaduje
  • pokud objekt přechází z jedné osoby na druhou formou dědictví nebo darování
  • přechod práv z osoby na osobu (při převodu bytu bytového družstva na budoucího vlastníka)
  • památkově chráněné objekty (pozor však na památkově chráněné fasády apod., na tyto objekty se povinnost mít průkaz vztahuje, pokud objekt není chráněnou památkou dle katastru)
  • stavby pro rodinnou rekreaci, např. chalupy
  • budovy s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m ²
  • budovy pro náboženské účely
  • objekty, které nejsou zapsány v katastru s číslem popisným
  • průmyslové a výrobní provozy, dílenské provozovny a zemědělské budovy se spotřebou energie do 700 GJ za rok

Pronájmy – kdy ano a kdy ne

Pronajímáte svůj byt, sklad, kancelář, bytový či nebytový prostor? Povinnost průkazů energetické náročnosti budovy se týká vlastníků v těchto případech:

  • objekt pronajímají jako ucelenou budovu
  • objekt je komerční nemovitost, která se pronajímá jako ucelená budova a vlastník ji sám neprovozuje
  • objekt je sklad a pronajímá se jinému provozovateli

Od roku 2016 musí být průkaz energetické náročnosti budovy součástí každé nově uzavírané nájemní smlouvy předávané při jejím uzavření nájemci.

Kdy průkaz energetické náročnosti budov při pronájmu nepotřebujete?

  • povinnost se nevztahuje na objekty výrobních hal, sportovních zařízení a technických prostor, které nejsou určeny k administrativní činnosti.
  • u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok

Proč energetický průkaz vyžadovat?

Nejde o cár papíru, který by jen naplnil požadavek zákona. Průkaz vzniká posouzením konkrétního objektu či bytu energetickým specialistou se znalostmi v oblasti stavebních konstrukcí a energetiky, a to do podrobných detailů, které se následně odrazí i v celkovém posudku a popisu nemovitosti. Díky energetickému průkazu zjistíte, zda jde o nabídku kvalitního objektu, do něhož nebude třeba v blízké budoucnosti dále investovat, nebo naopak jaké nedostatky objekt má a s čím je třeba počítat pro zajištění optimálního provozu.

Možnosti obdržet u kupní smlouvy nebo pronájmu energetický průkaz, na který máte zákonný nárok, se proto nezříkejte, ani pokud nemovitost kupujete. Poskytne Vám podrobný obraz celkového stavu objektu. Z průkazu se např. dozvíte, jak jsou na tom stěny tzv. obálky budovy z hlediska skladby a zateplení, stejně jako podlahy, stropy a střešní konstrukce a jejich způsob zateplení. Dále pak celkové rozměry konstrukcí, oken a dveří a jejich tepelně-izolační vlastnosti. Hodit se mohou rovněž informace o konstrukcích, které by bylo dobré zateplit či vyměnit a také o kvalitě a účinnosti technologií na ohřev teplé vody či topení.

Průkaz tak můžete sami brzy potřebovat při rozhodování např. o nutnosti výměny kotle nebo změně některých neúsporných technologií při rekonstrukci nemovitosti. Její majitel musí energetický průkaz předložit při každé rekonstrukci či ohlášce na stavebním úřadě, tudíž žádejte tento průkaz od prodávajícího už při nabídce nemovitosti. A především trvejte na tom, aby Vám byl průkaz energetické náročnosti předán při podpisu kupní smlouvy.

Energetický průkaz můžete v následných 10 letech využít pro celou řadu účelů, podle typu nemovitosti. Patří sem např. prodej rodinného domu či bytu, pronájem celého domu, prodej komerční nemovitosti i pronájem kanceláře, skladu nebo prostor k podnikání. Dále ke stavebnímu povolení při rekonstrukci nebo novostavbě, před dokončením stavby (kolaudace, rekolaudace), při výměně tepelného zdroje za nový s vyšší účinností, stejně jako při instalaci tepelného čerpadla nebo soláru a také pro dotace Nová zelená úsporám.

Komu hrozí sankce

Také při prodeji či pronájmu bytu máte povinnost předložit průkaz energetické náročnosti bytového domu. Co ale dělat, když společenství vlastníků jednotek, příp. jiný majitel nemá průkaz vypracovaný? Nejprve se pokuste odpovědným lidem vysvětlit, že tuto povinnost společenství vlastníků má. Pokud neuspějete a chcete se vyvarovat sankce od Státní energetické inspekce, nezbývá Vám než o průkaz požádat písemně.

Výzva sdružení vlastníků jednotek by měla obsahovat účel požadavku a lhůtu dodání ověřené kopie průkazu energetické náročnosti do max. 14 dnů s odkazem na zákon 406/2000 Sb. o hospodaření energií. Pokud průkaz ani na základě první výzvy nezískáte, odešlete druhou výzvu s termínem do 7 až 10 dnů s odkazem na první výzvu a upozorněním, že pokud průkaz neobdržíte, budete nucen případ postoupit Státní energetické inspekci. To je případný třetí krok, kdy pošlete kopii korespondence spolu se stížností na Státní energetickou inspekci.

V takovém případě můžete poté jako majitel bytu využít toho, že jste energetický průkaz nedostali a máte možnost jej nahradit fakturami a vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé tři roky. Ukazatele energetické náročnosti je ovšem v takovém případě v inzertních materiálech nutné uvádět v nejhorší energetické třídě, tedy G. Vzhledem k tomu, že 97 % bytových domů v ČR nespadá do této nejhorší třídy, znamená to obvykle poškození na hodnotě prodávaného či pronajímaného majetku. A společenství vlastníků jednotek, příp. jiný majitel bytového domu, který nesplnil zákonnou povinnost v podobě dodání průkazu, riskuje pokutu až do výše 200 000 Kč.

Kdo další může být sankcí postižen? Každý prodávající vlastník bytu, rodinného domu či jiného objektu, který porušuje zákonnou povinnost předložit průkaz při veřejné nabídce nemovitosti. U prodeje či pronájmu domu nebo komerční budovy se vlastník coby fyzická osoba vystavuje sankci do výše 100 000 Kč, právnické osobě pak hrozí až dvojnásobná pokuta. Tato sankce Vás může od července 2015 při nesplnění těchto povinností potkat velmi snadno, jelikož každá inzerovaná nemovitost musí být označena energetickou třídou a vypočtenou hodnotou založenou na průkaze. Pokud tato hodnota v nabídce chybí, Státní energetická inspekce může bez prodlení zahájit kontrolu a správní řízení.

Riziko pro prodávajícího

Nenechte si namluvit, že se Vás povinnost mít energetický průkaz netýká. Prodáváte-li nemovitost za miliony korun, úspora několik tisíc korun za vypracování průkazu rozhodně nejsou rozumně ušetřené peníze. Pokud narazíte na kupujícího, který této problematice rozumí, budete mít z tohoto kroku jen nepříjemnosti. Existence průkazu lze totiž jednoduše ověřit na Ministerstvu pro místní rozvoj v databázi ENEX, kde má zpracovatel průkazu povinnost ho evidovat.

Pokud se majitel nemovitosti vyhne splnění zákonem stanovené povinnosti nechat průkaz pro prodej či pronájem nemovitosti vypracovat, vystavuje tím celou transakci prodeje či pronájmu nemovitosti nemalým problémům. Každý kupující má totiž právo na úplné informace o stavu nemovitosti, a to nejen po stránce závad a stavu nemovitosti, ale také z hlediska potřebných nákladů na její provoz. Na základě těchto zákonných povinností a jejich nesplnění vůči kupujícímu se kupující může až po dobu 5 let proti uzavřené kupní smlouvě odvolat nebo ji označit za částečně či úplně neplatnou.

Kdo vypracuje průkaz energetické náročnosti budov

Nevyhýbejte se proto zpracování energetického průkazu ke své nemovitosti, jelikož si tak můžete způsobit velké právní i majetkové škody při prodeji či pronájmu své nemovitosti. Pokud potřebujete vypracovat průkaz energetické náročnosti budov, kontaktujte naši realitní kanceláře RE/MAX Delta, o vše se postaráme.