Co jsou věcná břemena

Prodáváte nebo kupujete nemovitost? Věcná břemena patří mezi omezení, na které je potřeba dát si pozor. V opačném případě hrozí závažné následky.

Zatížení věcným břemenem totiž znamená, že vlastník takové nemovitosti je do určité míry omezen na svých právech, a to ve prospěch někoho jiného.

Jestliže na nemovitosti vázne věcné břemeno, je nejprve třeba vyhodnotit, o jak velký problém se jedná. Mezi věcnými břemeny, která upravuje občanský zákoník 89/2020 Sb. v § 1256 – § 1308, totiž existuje velký rozdíl.

Zákon je dělí věcná břemena na dvě skupiny:

  • služebnosti
  • a reálná břemena.

U reálných břemen je zatížený vlastník povinen něco aktivně konat, dát.

Naproti tomu služebnosti jsou spíše pasivní, vlastník takto zatížené nemovitosti je povinen něco tolerovat.

Mezi nejčastější typy služebností patří zejména služebnost inženýrské sítě, služebnost cesty a právo na dožití. Mezi méně časté pak např. služebnost opory cizí stavby, služebnost okapu, právo na svod dešťové vody, právo na vodu, služebnost rozlivu, služebnost stezky, služebnost průhonu nebo právo pastvy.

Inženýrské sítě

Služebnost inženýrské sítě je poměrně obvyklým omezením vlastnického práva. Vlastník nemovitosti se musí smířit s tím, že na jeho pozemku může mít např. elektrárenská či plynárenská společnost nebo provozovatel vodovodní a kanalizační sítě umístěné své kabely, potrubí apod. Možnost odmítnout takovou služebnost prakticky neexistuje. Je povinností vlastníka nemovitosti vedení sítě přes svůj pozemek umožnit a poté se chovat tak, aby zbudovanou síť nijak neničil ani jinak neohrožoval její stav.

Pokud by vlastník smlouvu o služebnosti inženýrské sítě uzavřít odmítl, může mu to nařídit příslušný orgán veřejné moci. Po předchozí domluvě je navíc povinen vpustit provozovatele sítě na svůj pozemek, aby mohl provést její potřebnou údržbu. V případě mimořádně naléhavé opravy dokonce nemusí provozovatel vlastníka ani předem kontaktovat.

Navzdory všem výše uvedeným omezením není zpravidla třeba se při koupi nemovitosti těchto služebností obávat, nicméně je dobré o nich vědět.

Cesta

Mezi relativně časté případy patří také služebnost cesty, která je většinou zřizována jako pozemková. A to zpravidla tehdy, když vlastník jedné nemovitosti nemá přístup k veřejné cestě jinak než přes pozemek souseda. Tato služebnost je tedy spojena s vlastnictvím sousedova pozemku. Jestliže se soused pozemek rozhodne prodat, budoucí vlastník bude moci např. přes vaši zahradu jezdit stejně jako ten předchozí. Platí to i naopak. Když prodáte pozemek Vy, nový vlastník bude muset strpět sousedovy cesty přes zahradu také.

Je logické, že při koupi i prodeji nemovitosti zatížené touto služebností se sousedovo právo jezdit přes dotčený pozemek většinou promítne do nižší ceny nemovitosti.

Právo na dožití

Služebnost bytu bývá běžně označována jako „právo na dožití“, které se často sjednává mezi příbuznými. Obvykle v souvislosti s darováním nemovitosti z rodičů či prarodičů na potomky, kdy si dárci tímto způsobem zároveň zajišťují, že je děti z darovaného bytu či domu před smrtí nevystěhují. A zaručí jim doživotní výlučné užívání nemovitosti. Navíc lze sjednat i další povinnosti obdarovaných vůči dárcům, např. závazek zajišťovat rodičům či prarodičům nákup nebo se o ně postarat v případě zhoršeného zdravotního stavu. Služebnost bytu také často souvisí se smlouvou o výměnku a důchodem.

Služebnost bytu je už pochopitelně poměrně zásadním omezením vlastníka nemovitosti, které markantně sníží kupní cenu v případě prodeje, neboť oprávněné osoby mají právo dům či byt užívat i po prodeji. Tento typ služebnosti je však časově omezen. Pokud oprávněné osoby zemřou, služebnost zaniká a věcné břemeno lze z katastru nemovitostí vymazat.

Kde a jak zjistit zatížení nemovitosti věcným břemenem?

Chcete-li koupit nemovitost, raději si důkladně prověřte, že na ní nevázne žádné omezení, byť by vám to prodávající tvrdil.

Existenci věcných břemen u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí lze zjistit z výpisu z katastru nemovitostí, konkrétně v jeho části „C“. Pro detailní přehled je třeba výpis placený, který si lze koupit např. na poště či jiném kontaktním místě Czechpoint nebo přímo na kterémkoli katastrálním úřadu. Dobré je prověřit také nabývací titul prodávajícího, kterým může být např. usnesení o dědictví.

Jestliže Vám prodávající odmítá předložit potřebnou dokumentaci nebo chcete mít maximální jistotu, že je s nemovitostmi všechno v pořádku a žádná věcná břemena ani jiná omezení na nich neváznou, obraťte se na nás. Vše řádně prověříme a zajistíme, že koupě proběhne bezpečně a bez problémů.

Při prodeji nemovitosti zatížené jakýmkoli věcným břemenem či jiným omezením nezapomeňte tyto skutečnosti vždy uvést do kupní smlouvy.

Existence jakéhokoli zatížení je třeba řádně promítnout do smluvní dokumentace, a to včetně podmínek, za nichž Vám bude vyplacena kupní cena.

Chcete-li se při prodeji nemovitosti vyhnout zbytečným rizikům a zajistit hladký průběh obchodu, obraťte se na nás, rádi Vám pomůžeme.