Jak prodat v pohodě nemovitost, kterou ještě splácím

Žijeme v nejrychlejší době za posledních 1000 let. Informace se na nás valí ze všech stran. Nelze vše obsáhnout, ve všem se vyznat. Jednotlivé profese vyžadují stále větší a hlubší přípravu, studium, školení.

Jsou však mezi námi tací, kteří si troufnou i na činnosti, se kterými zatím neměli nikdy nic společného. Jednou z těchto činností je nákup či prodej nemovitosti. Řeknou si – nafotím, zainzeruji a střelím nejvyšší nabídce . . . to přece nemůže být nic složitého.

Tímto způsobem přemýšlení se kupující i prodávající ošidí o několik měsíců, ve kterých by už profesionál určitě prodal či našel vhodnou nemovitost dle požadavků.

Profese makléře však vyžaduje trénink, školení a také vhodné vedení- na tom si naše společnost zakládá. Přemýšlíme v širších souvislostech tak, aby klient byl v pohodě a spokojený. Často řešíme i neobvyklé prodeje – mluvím o prodeji nemovitosti zatížené hypotékou. Právě v těchto případech  si nepoučený amatér zadělá na problém.

A že do situace, kdy musím prodat, protože věřitelé z mého podnikání už nechtějí čekat a mně hrozí možná i vězení se může dostat i slušný, tzv. poctivý člověk.

Co dělat, když nutně potřebuji peníze z prodeje a byt či dům stále splácím?

Nejjednodušší varianta je k datu fixace hypotéčního úvěru (den, do kterého platí úroková sazba sjednaná ve smlouvě) – úvěr doplatit, nemovitost prodat čistou, takže banka nebude chtít zaplatit smluvní sankce.

Několik miliónů však má ve firemní či  rodinné peněžence málokdo. Hypotéku v podobném případě může doplatit kupující ze svých zdrojů nebo prostřednictvím svého hypotéčního úvěru.

Celý proces však je procesně i právně složitý – a pokud se prodávající pustí do celé transakce sám, může se dopustit chyb, prodej se zkomplikuje, prodraží a nebo vůbec neuskuteční. Zkušený hypotéční či realitní makléř vás provede tímto labyrintem.

Jak začít?

  • podívat se do své úvěrové smlouvy – byla sjednána před 1.12.2016 nebo po tomto datu? (1. 12. vstoupil v platnost nový zákon č. 257/2016 Sb. O spotřebitelském úvěru, který snižuje poplatky za předčasné splacení úvěru.)
    • hypotéka od 1.12.2016 – maximální náhrada bance je 1 % z předčasně splaceného úvěru, max. 50 000 Kč
    • hypotéka před 1.12.2016 – složité a dražší, při prodeji mimo termín fixace banka chce zaplatit úroky do data fixace. Pokud by např. termín fixace byl až za 3 roky, tak při úvěru 3 mil. a úrokové sazbě 2 % byste bance mohli zaplatit za 3 roky 160 000 Kč na poplatcích. Jediná možnost je najít kupujícího, který si vezme úvěr u vaší banky a vy požádáte o výjimku z platby poplatku, de facto tím převezme vaši hypotéku. Tím můžete získat slevu či odpuštění poplatku v plné výši.

Co je potřeba si uvědomit?

  • do transakce vstupují dvě banky – vaše a banka kupujícího
  • každá může mít jinou představu o tom, jak celou transakci provést
  • musíte domlouvat podmínky s oběma bankami
  • musíte domlouvat podmínky se svým právníkem a ten zase s právníkem kupujícího
  • každý má na věc různé názory, někdy i výrazně
  • jednání  jsou dlouhá, složitá a stresující
  • převod se může někde zaseknout a vy nestihnete vše zvládnout k termínu fixace

Proč pověřit zkušeného profesionála?

  • vyzná se v problematice
  • má zkušenosti
  • zná know how celého problému
  • počítá s časem, který vyžadují jednání – v průměru 6 měsíců u obvyklé nemovitosti, delší čas při prodeji atypické nemovitosti
  • zná cenu obvyklou v dané realitě, neudělá chybu při stanovení ceny hned na počátku

Ing. Tomáš Frýdek

realitní makléř a majitel realitní kanceláře RE/MAX Delta

Kontaktujte makléře RE/MAX

Nechcete tím vším procházet sami? Kontaktujte realitní makléře RE/MAX Delta! Rádi vám s prodejem nemovitosti poradíme a pomůžeme celý proces zvládnout hladce.